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オフィス街の飲食店開業！成功の秘訣は？居抜き物件で家賃を抑えた出店戦略

2026.02.03

豆知識

ビジネスマン・OLが行き交うオフィスエリアのイメージ — オフィス街ならではのメリット・デメリット、エリア別の攻略法、そして高額な固定費を抑えて利益を出すための「居抜き物件」活用術まで解説

オフィス街での飲食店開業は、膨大なランチ需要や企業の交際費利用が見込める一方、高い家賃や土日の集客減といった特有のリスクも伴います。「人が多いから何とかなるだろう」という安易な計画では、厳しい競争を生き残ることはできません。

本記事では、オフィス街ならではのメリット・デメリット、エリア別の攻略法、そして高額な固定費を抑えて利益を出すための「居抜き物件」活用術まで、成功に必要な知識を網羅して解説します。

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オフィス街（ビジネス街）で飲食店を開業するメリット・デメリット

オフィス街で働くビジネスマンの昼食のイメージ — オフィス街・ビジネス街とは何か、オフィス街特有のメリット・デメリットを解説

まずは、オフィス街特有のメリット・デメリットを正しく理解し、勝ち筋を見極めましょう。

オフィス街（ビジネス街）とは

オフィス街（ビジネス街）とは、企業のオフィスビルが集中し、平日に多くのビジネスパーソンが通勤・活動するエリアのことです。代表的なエリアとして、大企業の本社が集まる「丸の内・大手町」や、高層ビル群が立ち並ぶ「新宿・西新宿」、中小企業も多く活気ある「新橋・浜松町」などが挙げられます。

こうしたエリアの最大の特徴は、曜日と時間帯によって人口が劇的に変化する点です。平日の昼間はランチを求める会社員で溢れかえりますが、夜や週末には人通りが落ち着く傾向があります。また、企業規模や職種が混在しているため、「短時間で済ませたいランチ」から「接待で使える高級店」まで、多様なニーズが狭いエリアに凝縮されているのも特徴です。

メリット：圧倒的な「ランチ需要」と「安定した客単価」

最大の魅力は、平日の昼間に発生する爆発的なランチ需要です。限られた時間で一斉に食事をとるため、オペレーションさえ確立できれば短時間で大きな売上を作ることが可能です。

また、夜の営業では、同僚との飲み会や接待など「ビジネス利用」が中心となるため、客単価が安定しやすい傾向にあります。企業の経費で落とされるケースも多く、質の高いサービスを提供できれば高単価メニューでも注文が入りやすいのが特徴です。

デメリット：「家賃の高さ」と「土日の集客難」

一方で、オフィス街は都心の一等地に位置することが多く、家賃や保証金などの取得費が非常に高額になりがちです。

さらに、多くのオフィスが休業となる土日・祝日は、人通りが極端に減少します。「稼働できる日数が実質平日のみ（月20日程度）」となるため、月間の損益分岐点が高くなるリスクがあります。

成功のカギは「居抜き物件」での初期費用・固定費削減

この「家賃の高さ」「土日の集客難」というハードルを越えるためのおすすめの手段が、「居抜き物件」の活用です。

・初期投資の圧縮
前テナントの内装や厨房機器・空調をそのまま引き継ぐことで、スケルトンからの工事に比べ、初期費用を数百万〜一千万円単位で削減できます。

・投資回収の早期化
初期投資が下がれば、その分毎月の返済負担が軽くなり、損益分岐点を低く抑えられます。これは、稼働日数が限られるオフィス街において非常に大きなアドバンテージです。

・優良物件の宝庫
オフィス街は店舗の入れ替わりも激しく、内装状態の良い優良な居抜き物件が出やすいエリアでもあります。

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東京の主要オフィス街エリア別・飲食店攻略マップ

東京のオフィス街と一口に言っても、エリアによって客層や求められるニーズは全く異なります。主要エリアの特徴と攻略ポイントを整理しました。

エリア	主な客層・ターゲット	特徴と攻略のポイント
丸の内・大手町	役員、高所得者、OL、エリート層	【高単価・ブランド力】日本屈指のビジネス街であり、求められるのは「質」。接待に使える個室や、健康志向のOLに向けた高付加価値ランチがヒットします。家賃は最高峰ですが、インバウンドや観光客の流入も期待できます。＞丸の内・大手町エリアの物件を見る
新宿・西新宿	全層（会社員、学生、観光客）	【多様性・ボリューム】超高層ビル群のビジネスマンに加え、買い物客や観光客も交錯する巨大市場。昼はスピード重視のランチ、夜は大型宴会と、昼夜問わず需要が旺盛です。競合も多いため、明確なコンセプトでの差別化が必須です。＞新宿・西新宿エリアの物件を見る
渋谷・恵比寿	IT系、クリエイター、若手起業家	【トレンド・情報発信】流行に敏感な層が多く、SNS映えする内装やメニューが拡散されやすいエリアです。Wi-Fi・電源完備で「打ち合わせ場所」としてのカフェ需要も高く、アイドルタイムの収益化がカギとなります。＞渋谷・恵比寿エリアの物件を見る
新橋・浜松町	一般サラリーマン、出張者	【回転率・コスパ・親しみ】「サラリーマンの聖地」。ランチはボリュームと提供スピード、夜は「ちょい飲み」需要が中心。気取らない大衆的な雰囲気や、常連客を大切にする接客が好まれます。＞新橋・浜松町エリアの物件を見る

オフィス街の売上を最大化する「時間帯別」運営戦略

オフィス街での成功は、1日の時間の流れをどう「区切って」攻めるかにかかっています。

ランチタイム：メニューを絞り込み「回転率」を極限まで上げる

12時～13時が一番のピーク・書き入れ時。ここで重要なのは「回転率」です。

・メニュー数の削減
調理工程を単純化し、提供スピードを最速化します。

・事前決済・モバイルオーダー
レジ業務を減らし、スタッフを配膳と片付けに集中させます。

・作り置き・お弁当
店内に入りきらない需要を、テイクアウト販売（店頭ワゴン販売など）で取りこぼさず回収します。

アイドルタイム：カフェ需要やテレワーク場所としての活用

14時〜17時のアイドルタイムは、ただ店を開けているだけでは赤字になります。

リモートワークや社外打ち合わせの需要を取り込むため、「Wi-Fi・電源完備」「コーヒーおかわり自由」などのサービスを打ち出し、「サードプレイス」としての利用を促進しましょう。これにより、客単価は低くても席の稼働率を上げることができます。

ディナー・夜営業：早めの「ハッピーアワー」と「貸切・宴会」獲得

オフィス街の夜は早いです。17時〜19時の「ハッピーアワー」で退勤直後のビジネスパーソンを呼び込み、勢いをつけましょう。

また、21時以降は人通りが減るため、深追いせずに閉店するか、もしくは「コース料理」「貸切宴会」の予約獲得に注力し、売上の目処を立てておくことが安定経営の秘訣です。

競合に勝つための「差別化」と「集客」テクニック

オフィス街で働くOLのランチ休憩のイメージ — 競合に勝つための差別化と集客テクニックを解説

同じような店がひしめくオフィス街で選ばれるためには、明確なターゲット設定とWeb集客が不可欠です。

ターゲット設定：「OL」「営業マン」誰を狙うか明確に

「会社員」と一括りにせず、ペルソナを絞り込みましょう。

・OL（女性オフィスワーカー）層
美容や健康への意識が高く、ランチ単価が1,200円〜1,500円でも「野菜たっぷり」「ヘルシー」なら選ばれます。清潔感のある内装や、においが服につきにくい工夫も重要です。

・営業マン・若手社員
「1,000円以下」「ご飯大盛り無料」「提供3分」といった実用性とコスパを最重視します。

専門性：一点突破のメニューで「指名買い」を狙う

「何でもある居酒屋」は埋もれます。「麻婆豆腐専門店」「サバの塩焼き専門店」など、「〇〇が食べたいならあそこ」と想起される専門特化型が強いのがオフィス街の特徴です。専門化することで食材ロスも減り、利益率向上にも寄与します。

Web集客：「レビューサイト」対策とGoogleビジネスプロフィール

ビジネス利用では、「店選びでの失敗」が許されません。上司や取引先を連れて行く店を探す際、幹事は必ずと言っていいほど「レビューサイト」の点数や口コミを確認します。

・レビュー対策
接客レベルを上げて良い口コミを増やす努力をしましょう。

・Googleビジネスプロフィール（MEO）
「近くのランチ」で検索された際に上位表示されるよう、写真投稿や最新情報の更新を頻繁に行います。

・LINE公式アカウント
雨の日限定クーポンや週替わりメニューを配信し、リピーターの来店頻度を高めます。

オフィス街で勝ち抜くための「運営モデル」

オフィス街ならではの特性を活かし、高い収益性を狙うにはどのような戦略が考えられるでしょうか。ここでは、効果的と思われる運営モデルのアイデアをご紹介します。

昼は「うどん」、夜は「日本酒バル」の二毛作（西新宿周辺）

昼は回転率重視のセルフ式うどん店として、近隣のサラリーマンを大量集客。夜は照明を落とし、厳選した日本酒と肴を提供するバルへ業態転換するスタイルです。

このモデルの狙いは、元・居酒屋などの和風居抜き物件をそのまま活かし、開業資金を抑制することにあります。昼夜で看板やタペストリーを使い分ける工夫をすれば、最小限の投資で異なる客層を取り込むことが可能です。さらに昼夜で異なる客層（昼はスピード重視、夜は嗜好品重視）を取り込むことで、家賃負担を分散させ、収益の最大化が期待できるでしょう。

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