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東京圏は総人口の３割超まで増加｜2025年国勢調査から考える出店戦略！狙い目エリアはどこか

2026.08.03

話題

日本の総人口が減少する中、東京圏への人口集中は依然として続いていますが、エリアごとに明確な明暗が分かれ始めています。本記事では、株式会社グローバル・リンク・マネジメント（グローバル都市不動産研究所）が発表したプレスリリース「2025年国勢調査速報値からみる人口集積の現在地」のデータをもとに、一都三県、特に東京23区の最新の人口動向を分析。今後の店舗出店で狙うべきエリアと、コストを抑えた居抜き物件の活用戦略について解説します。

東京圏の人口は総人口の3割超え！増加は東京都に集中

2025年の国勢調査速報値によると、日本の総人口は前回調査の2020年と比較して309万7千人減少（2.5％減）しました。一方で、東京圏（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の1都3県）の人口は3,698万5,557人となり、日本の総人口の30.1％と初めて3割を超えています。

しかし、一都三県の内訳を細かく見ると、人口が増加したのは東京都のみであり、周辺の3県は減少に転じているのが実態です。以下の表で一都三県の人口増減を確認してみましょう。

都道府県	人口増減数（2020〜25年）	増減率
東京都	19万8,621人増	1.4%増
埼玉県	5万7,596人減	0.8%減
神奈川県	4万3,676人減	0.5%減
千葉県	2万5,968人減	0.4%減

周辺3県における人口増加は、鉄道新線で利便性が高まった一部の市町村に限られています。店舗のメインターゲット層を広く設定する場合、人口が最も集積している東京都内、とりわけ東京23区への出店が手堅い選択肢となります。

東京23区内の人口動向：エリアごとの明暗に注目

東京都の人口増加を強力に牽引しているのが東京23区です。23区全体の人口は995万3,160人となり、2020年と比較して21万9,884人（2.3％）増加しました。23区のうち20区で人口が増加しており、特に都心部や湾岸エリアへの集積が進んでいます。

人口増加率が高い注目の区（トップ5）

台東区：8.0%増（大規模再開発やマンション供給が影響）
中央区：7.5%増（湾岸・都心周辺エリアの発展）
江東区：5.5%増（増加数では2万9,048人増と23区内トップ）
墨田区：4.8%増
港区：4.7%増

大規模再開発やタワーマンションの供給が進む湾岸・都心周辺エリア（台東区・中央区・江東区など）や、新宿区・北区などの都心近接エリアは、職住近接を求めるファミリー層などの流入が続いています。これらのエリアは居住人口の増加に伴い、飲食やサービスの日常的な需要も安定して高いエリアといえます。

千代田区・渋谷区・目黒区の人口減少と出店への影響

全体として人口が増加している東京23区ですが、すべての区が好調というわけではありません。千代田区（0.7％減）、渋谷区（2.0％減）、目黒区（0.6％減）の3区は、前回調査から一転して人口減少に転じました。

これらの区は2020年まで人口増加率のトップクラスに位置していましたが、近年の地価上昇に伴う分譲マンション価格や賃貸家賃の高騰により、区内への転入よりも区外への転出が増加したとみられます。店舗出店の観点から見ると、これらのエリアは依然として強力なブランド力と広域からの集客力を持ちますが、居住者向けの地域密着型店舗にとってはターゲット層の縮小を意味します。家賃（固定費）の負担も大きいため、目的来店の強い専門店などに絞る戦略が求められます。

まとめ｜狙い目エリアへの出店は居抜き物件で賢く開業

2025年の国勢調査速報値から分かる通り、東京23区を中心とした人口集積は続いていますが、家賃高騰による局地的な人口減少も起きています。台東区や江東区などの人口増加エリアは新規出店の大きなチャンスですが、優良な立地は競争が激しく、スケルトンから店舗を作り上げる初期投資は高額になりがちです。

そこで有効なのが、以前の店舗の内装や設備をそのまま引き継げる「居抜き物件」の活用です。初期費用を大幅に抑えることで、余剰資金を魅力的なメニュー開発や広告宣伝費に回すことが可能になります。エリアごとの人口動態を冷静に見極め、コストパフォーマンスに優れた居抜き物件で、安定した店舗経営をスタートさせましょう。

※本記事内のデータは、株式会社グローバル・リンク・マネジメント（グローバル都市不動産研究所）発表のプレスリリース（2026年7月16日）に基づいています。

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