1.資金と融資プランの確認

まずは自身の自己資金や金融機関からの融資可能額を把握し、開業にかけられる予算の上限を明確にしておきましょう。居抜き物件は初期費用が抑えられるとはいえ、物件によっては造作譲渡の費用が発生するケースもあります。

銀行や信用金庫などの金融機関での融資についても、事前に相談することで具体的な資金プランを立てやすくなります。過去の事業実績や自己資金の割合によって融資条件は変わるため、早めに動くのが得策です。

さらに、開業後の運転資金や追加改装費など、余裕をもった資金計画を組むことも忘れずに進めましょう。資金不足で開業計画が中断してしまうと、まさに機会損失になってしまいます。

2.希望エリアとターゲット層の明確化

美容室に限らず、どの層をターゲットとするかで集客の形や客単価は大きく変わります。例えば駅から徒歩数分の物件はフットワークの良い客層が見込めますが、家賃が高めになる傾向があります。

一方、住宅街の路面店であれば安定的な地域顧客を獲得しやすい反面、初動の集客には工夫が必要となるでしょう。事前にエリア特性を見極め、どの層を狙うかを明確にしておくと物件選びがスムーズになります。

また、美容室の場合は20代から40代までの幅広い女性層を狙うことが一般的ですが、周辺の年齢構成や競合の状態を踏まえ、あえて高齢層や男性向けに特化することも戦略の一つです。

3.内覧時のチェックリスト作成

内覧時には確認すべきポイントが多岐にわたります。例えばシャンプー台の水圧や排水状況、電気容量、設備の稼働具合などは美容室の営業に直結するため、特に入念にチェックすべきでしょう。

空調設備や給湯器、照明などの状況も、実際に見ると契約前とは異なる印象を受けることがあります。時間帯を変えて内覧し、日中と夜の雰囲気を確認するのもおすすめです。

見落としがちなのが、残置物と設備がどこまで譲渡されるのかという範囲の明確化です。ここを曖昧にすると「後から想定外の費用が掛かった」というケースに発展しやすいので注意が必要です。

4.造作譲渡の内容確認

造作譲渡とは、前テナントが設置した内装や設備を譲り受ける契約のことを指します。具体的には、鏡やセット面、受付カウンターなどに加え、給排水や空調などのインフラが含まれる場合もあります。

美容室の場合は特にシャンプー台やカット椅子などの設備が含まれるケースが多く、譲渡範囲によって大きく負担が変わるのが特徴です。費用負担が明確になっているか、契約書がしっかり交わされるかを確認しましょう。

譲渡後の設備に関しては、故障時の保証期間や修理費の負担先が契約内容に含まれるかどうかを必ずチェックすることが重要です。譲受時に想定外の費用が発生しないよう、慎重に進めましょう。

1.初期費用と保証金

契約時には敷金や礼金、保証金などが発生します。居抜き物件の場合、これに加えて造作譲渡料が設定されていることもあるため、総額が予想を上回ることもしばしばあります。

保証金に関しては、退去時の原状回復費として差し引かれるケースもあり、契約時点では返金条件などを入念に確認しておくことが重要です。賃貸契約書だけでなく、造作譲渡契約書にも注目しましょう。

2.設備・内装工事費

居抜き物件でもまったく工事が不要というわけではなく、不足している設備の補完や老朽化した設備の交換が必要になる場合があります。シャンプー台やカットブースの見直しなどが典型例です。

また、店舗のコンセプトに合わせて壁紙や床材、照明などをリニューアルしたい場合は、その分のコストを追加で見積もっておく必要があります。無理のない範囲で空間づくりを行うことが大切です。

3.運転資金とランニングコスト

開業後は家賃や光熱費だけでなく、スタッフの給与や仕入れなどの経費が定期的に発生します。十分な運転資金がなければ、一時的な売上減に対してカバーできず、経営が不安定になるリスクが高まります。

また美容室の広告費や集客ツールの導入費など、開業してから新たに必要になる出費もあります。特に、新店を認知してもらうための宣伝やSNS運用にある程度の予算を組んでおくと、早期安定を目指しやすいでしょう。

月々のランニングコストを正確に把握し、売上計画を見込みながらキャッシュフローを管理することが長期的な成功の鍵となります。軌道に乗るまでは慎重なコストコントロールが欠かせません。

居抜き物件に特化したポータルサイトの活用

居抜き物件に特化したポータルサイトでは、美容室や飲食店など業種別に物件をまとめている場合があります。これによって、不特定多数の情報から最適な物件を選び出す手間が削減されるでしょう。

「居抜き店舗.com」でも、美容室・サロンの居抜き物件を取り扱っています。

実際に良い物件が見つかったら、早めに問い合わせて内覧日程を調整するのがおすすめです。魅力的な物件ほど競合が多く、タイミングを逃すと成約済みとなってしまうリスクがあります。

地域専門の不動産会社への相談

駅前や商店街など、地元の事情に精通した不動産会社はオンライン上には出回りにくい優良物件を独自に抱えていることがあります。過去のテナント情報や地域の客層、今後の再開発計画など、有益な生の情報を提供してもらえる可能性が高いです。特に美容室の場合は設備や間取りの使い勝手が重要になるため、実際に複数の候補を見ながら相談できる点も強みです。信頼できる担当者に出会うことで、契約までのやり取りがスムーズに進むでしょう。

また、地域密着型の不動産会社であれば、契約後のトラブル対応や物件周辺の管理状況などについてもサポートしてもらいやすいメリットがあります。長期的なパートナーとして関係を築きたい場合、積極的に活用してみると良いでしょう。

水回り・電気容量などのインフラ設備

美容室ではシャンプー台を複数台稼働させることが多いため、水回りの負荷が大きくなりがちです。給排水の能力が十分か、漏水のリスクはないかなどを確認しておくと安心です。

またドライヤーやアイロンなどで電気を大量に使うため、契約可能な電力容量が美容室の営業に支障をきたさないかどうかもポイントとなります。電気系統の増設が必要になると追加費用がかかるケースがあります。給湯器の容量や温度調整のスムーズさなど、試運転できるものはなるべく実際に試してみると良いでしょう。日々の業務がスムーズに行えないと、スタッフの働きやすさにも影響してしまいます。

残置物の状態と契約範囲

居抜き物件では前店舗の什器や設備が残置物として残されることが多いですが、その状態はまちまちです。動作確認ができるか、現在のコンディションに問題がないかはしっかりチェックしましょう。

また、契約書には残置物の譲渡範囲や修理負担などの項目が明示されているかを確認する必要があります。漠然と「そのままお使いいただけます」と言われるだけでは、後の改修で思わぬ出費が発生することがあります。

大きな設備ほど修繕費が高額になる傾向があるため、特に重要な設備ほど細かくチェックし、その費用負担をどちらが持つか明確にしておくことがリスクヘッジになります。

周辺環境と競合状況の把握

好立地であるかどうかは、駅からの距離だけでなく、人通りの種類や時間帯、周辺の商業施設の状況などで大きく変わります。実際に現地を歩いてみて、ターゲット層が多いかどうかを肌で感じることが大切です。

また、周辺に既に美容室が多い場合は競合が激しくなる可能性があります。ただ、差別化要素を明確に打ち出すことで共存できる場合もあり、一概に多い＝ダメとは限りません。

ライバル店のコンセプトや価格帯をリサーチし、自店舗の強みを活かせそうな立地かどうかを見極めることが重要です。周辺環境をトータルで把握することで、現場でのマーケットポテンシャルを把握できます。

造作譲渡契約をめぐるトラブル

居抜き物件では造作譲渡契約がセットになることが多く、その内容が曖昧だったことにより紛争が起きるケースがあります。特に設備の保証範囲や修繕負担など、事前の合意がしっかりと文書化されていないと問題となりやすいです。設備の不具合が見つかった際、修理費用をどちらが負担するのかを巡って契約後にトラブルになる例も板挟みになりがちです。契約時に不動産会社と立ち合いで詳細を詰めておきましょう。

長期的には、弁護士や行政書士などの専門家を交えて契約書の内容を精査する方法もあります。大きな投資となる美容室開業だけに、最初の契約で手を抜かないことが肝要です。

予想外の修繕費用が発生したケース

内覧時に気づかず見落としていた配管の劣化や空調機器の故障などが、開業後しばらくしてから発覚するパターンは少なくありません。居抜き物件は既存設備が使える反面、老朽化リスクを抱えている可能性があります。トイレや給湯設備など、後から改修すると費用が高額になりがちな設備ほどしっかりチェックしておきましょう。また、周辺で同種の物件を探している人の口コミや評判情報を収集するのも有効です。

損害保険や保証プランに加入しておくことで、トラブル発生時の負担を軽減できる場合もあります。開業前に各種保険の適用範囲や免責事項を把握しておくと、リスクマネジメントが高まるでしょう。

イメージを引きずることによる集客難

前の店舗がたとえ美容室だったとしても、利用者の中には「前と同じ店なのでは？」と感じる人がいるかもしれません。特に店名や看板、内装を大幅に変えずに営業している場合、この問題が起こりやすいです。リニューアル感を出すために内装の一部を大胆に変更し、オープン告知や宣伝を積極的に行うと、新しいコンセプトを効果的に伝えることができます。SNSや折り込み広告など、さまざまな手段を使った集客対策が必要です。

また、旧テナントの評判が良くなかった場合は、口コミサイトや地域の評判を払拭するためのプロモーションをしっかり行うことが重要です。店舗イメージを一新し、別の美容室として認識してもらえるように工夫しましょう。