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居抜き・スケルトンとは？飲食店開業・売却でのメリット・デメリットも解説

2025.07.29

話題

飲食店の売却を検討しているメインビジュアル画像。スケルトン渡しや居抜き売却といった手段、費用削減、メリット・デメリット、賢く売却するポイントについて本記事で解説。

「居抜き・スケルトン」という言葉に聞き覚えがあっても、違いを説明できる人は多くないのではないでしょうか。本記事では、「居抜きとは」「スケルトンとは」、その違いについてご説明します。また店舗閉店での選択肢として、居抜き売却・スケルトン渡しのメリット・デメリット、より有利に売却するためのポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

居抜き・スケルトンとは？

飲食店物件を売却する際、「居抜き」と「スケルトン」という2つの選択肢があります。どちらを選択するかで、飲食店閉店時の退去費用が大きく変わります。もちろん、新規で飲食店を開業する場合の初期費用も異なります。それぞれの違いや特徴をしっかり理解し、より良い選択をしましょう。

居抜きとは

居抜きとは、厨房機器や什器、備品、さらには内装などがそのまま残された状態の物件のことです。飲食店を経営するのに必要な設備がすでに揃っているため、契約後、新しい看板を設置すればすぐにでも営業を開始できます。

店舗を閉店・売却する際にも「居抜き売却」を活用することで、現オーナーは原状回復義務を免れることができるため、閉店コストを大幅に削減できます。現オーナーから新オーナーへ引き継がれる設備の範囲は物件によって違うため、契約書をきちんと確認しておくことが大切です。

こんな方が「居抜き物件」向き

飲食店の閉店時	・閉店に伴う退去費用を抑えたい方・閉店間際まで店舗を営業したい方
飲食店の開業時	・開業の初期費用を抑えたい方・すぐに飲食店を開業したい方

スケルトンとは

スケルトン物件のイメージ — この画像は、原状回復工事済みのスケルトン状態の物件内部のイメージです。

スケルトンとは、内装や設備をすべて取り払い、建物の骨組みだけが残された状態の物件のことです。このスケルトン状態に戻し、「スケルトン渡し」をするため、物件から退去したい現オーナーが原則として「原状回復工事」を実施する必要があります。

また、スケルトン物件で飲食店を開業する際には、厨房機器やテーブル、椅子だけでなく、業態によっては排気ダクトなどの設置も新オーナー自身で行うことになります。

こんな方が「スケルトン物件」向き

飲食店の閉店時	・業態や業種にこだわらず、幅広い後続テナントを探したい方
飲食店の開業時	・内装や厨房機器にこだわりたい方・最新機器を導入し、メンテナンスなどのランニングコストを抑えたい方

居抜き売却のメリット・デメリット

店舗の内装や設備をそのまま、居抜きの状態で売却することを「居抜き売却」と言います。これから居抜き売却のメリットとデメリットを説明しますので、契約前にしっかりと把握しておきましょう。

居抜き売却のメリット

・店舗売却時の費用削減が見込める
・追加収益を得られる可能性がある
・閉店間際まで店舗を営業できる

居抜き売却なら、通常の店舗退去時に必要な原状回復工事が不要になります。これにより、工事費用を削減できるだけでなく、工事期間も短縮できるため、物件の退去直前まで営業を継続できます。営業を続けることで収益を確保し、さらには空家賃の発生も最小限に抑えられるなど、多くのメリットがあります。

加えて、次の借主と造作(内装や設備など)の譲渡契約が成立すれば、造作譲渡料を受け取ることができます。

居抜き売却のデメリット

・赤字営業が長引くリスクがある
・閉店計画が予定より早く知られてしまう可能性がある
・設備の状態を保つ必要がある
・基本的に同業態の借主を探す必要がある

居抜き売却では、店舗の譲渡先を早めに見つけるために閉店前に告知を行うケースがあります。そのため、意図しない形で閉店情報が外部に漏れてしまう可能性もあることを考慮しておきましょう。意図せず閉店が事前に知られることで、従業員のモチベーション低下や集客への悪影響が発生してしまうこともあります。

また、内装や設備の状態が悪い場合、修繕費が発生することもある点に注意が必要です。現店舗と同じ内装や設備を必要とする同じ業態の借主が、基本的には次の引き渡し先になるため、店舗の業態によっては次の借主を見つけるのに苦労する可能性もあります。

スケルトン渡しのメリット・デメリット

借主が、物件をスケルトン状態(＝物件を借りたときの状態)に戻して貸主に返却することを「スケルトン渡し」と言います。飲食店を閉店する際、借主は基本的にスケルトン状態に戻す原状回復工事が必要です。この工事は物件の明け渡し日までに完了しなければなりません。ここでは、スケルトン渡しをする場合のメリット・デメリットについて説明します。

スケルトン渡しのメリット

・業態業種に縛られず後継テナントを見つけやすい

スケルトン渡しでは、物件を完全に空の状態に戻すため、次に物件を借りるテナントの業種や業態に制限がありません。これにより、より多くの候補の中から自由に打診相手を選ぶことができるのが大きなメリットです。新しいテナントオーナーも内装を自由にデザインできるため、居抜き物件と比べて良い印象を持ってもらえることもあります。

もし後継テナントを早期に見つけられれば、交渉次第で解約時に発生する違約金などのペナルティーを最小限に抑えることも可能です。

スケルトン渡しのデメリット

・退去に伴うコストが発生する
・空家賃が発生する
・明け渡し日までに現状回復工事を完了させなければならない

スケルトン状態に戻すための原状回復工事は必須であり、その費用は借主が負担しなければなりません。そのため、事前に退去に向けた資金を準備しておく必要があります。工事には日数もかかるので、明け渡し日までに余裕を持ったスケジュールを立てるのが不可欠です。

工事期間中は飲食店の営業ができませんが、実際に物件契約を解除する日までは「空家賃」が発生することを忘れてはなりません。万が一、工事期間が延長して明け渡し日までに工事が完了しない場合、違約金などの追加費用を支払うリスクもあるため、注意しましょう。

なるべく高く居抜き売却を成功させるポイント

・店舗の内外や設備などを徹底的に清掃する
・物件独自の魅力的なアピールポイントを用意する
・複数の居抜き売却専門業者に相談する

居抜き売却は、スケルトン渡しと比べて退去費用を大幅に軽減できるメリットがあります。しかし、事前の工夫次第で、さらに店舗価値を高めることも可能です。

まず、店舗の内外を隅々まで清掃し、清潔感を感じさせることは、内見時の印象を大きく左右します。好印象を与えられれば、内見者はその物件にポジティブなイメージを抱きやすくなるでしょう。

加えて、最寄駅からのアクセスや客層など、そのお店ならではのアピールポイントを事前に洗い出しておくのも効果的です。具体的な魅力を伝えることで、内見者へより具体的なイメージを持ってもらうことができます。

業者を介して居抜き売却を進める際には、複数の業者を比較検討し、最も信頼できる1社に絞ってから依頼するのが良いでしょう。複数の業者に依頼しすぎると、物件情報が市場に広く出回りすぎてしまい、結果的に居抜き店舗の価値を下げてしまう可能性もあるため注意が必要です。

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居抜き売却を相談する

居抜きやスケルトンに関するよくある質問(FAQ)をご紹介します。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件を取得する費用は、それぞれどれくらい？

A. 取得費用は、居抜き物件で約300万円、スケルトン物件で約1,000万円～1,200万円程度です。

物件の取得費用は、立地や規模によって大きく変動します。居抜き物件では、たとえ小さめな店舗物件であっても、保証金や前家賃などが求められるため、少なくとも総額300万円程度は必要になるでしょう。一方、スケルトン物件を選ぶと、デザイン費用や工事費用などで1,000万円から1,200万円が必要になるのが一般的です。これらの金額はあくまで概算であり、特に都心部の店舗では、記載した2〜3倍の費用がかかることも珍しくありません。

Q. 居抜き売却とスケルトン渡しでの注意点は？

A. 注意点は、それぞれ下記になります。
居抜き売却：造作譲渡などで、認識の違いによってトラブルが発生する場合がある
スケルトン渡し：退去時に原状回復工事が必要になる

居抜き売却で次のオーナーに引き継ぐ際に、造作譲渡の内容や範囲を曖昧にしていると、後々トラブルに発展する可能性があります。例えば、「支払いが残っているリース品を意図せず引き継いでしまった」「譲渡した設備に不具合が生じ、修理費用の負担で揉める」といった事態も起こりえます。こうしたトラブルを避けるためにも、引き継ぐ内容や範囲を明確にし、設備の状態や動作確認を徹底しておくようにしましょう。

一方、スケルトン渡しの場合、退去時に原状回復工事が義務付けられています。この工事費用は退去するオーナーの負担となるため、資金が不足する事態を避けるためにも、閉店のスケジュールと合わせて工事費用の準備を計画的に進める必要があります。

Q. 飲食店を閉店するなら、居抜き・スケルトンどちらがおすすめ？

A. 店舗閉店・退去での費用を抑えるなら、居抜き売却が断然おすすめです。

店舗を閉店する際に費用を最小限に抑えたいのであれば、居抜き物件での売却が断然おすすめです。スケルトン渡しと比較して、退去時にかかる費用を大幅に削減できます。

また、もしあなたが新たに飲食店を開業したい場合にも、初期費用を抑えられる居抜き物件の活用がおすすめです。厨房機器など必要なものが揃っている状態のため、短い期間で開業が実現できます。

低コストでの開業や売却なら「居抜き」

居抜きとスケルトンの違い、メリット・デメリットについて詳しく見てきました。飲食店の開店や閉店にかかる費用を抑えたいとお考えなら、ぜひ居抜き物件・居抜き売却の活用を検討してみてください。

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