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居抜き物件でバーを開業！失敗しないためのガイドライン！

2025.11.28

バーを開業する際には、店舗のコンセプトや内装デザインだけでなく、開業スピードや初期予算の調整も大きな課題となります。そこで、前のテナントが設置した設備や内装（造作）をそのまま活用できる居抜き物件は、初期費用を抑えつつ開業を円滑に進められる選択肢として、近年特に注目されています。

しかし、コスト削減という大きなメリットがある一方で、老朽化した設備の点検や修繕費用、複雑な契約形態など、見落とせないリスクも多く、慎重な検討が求められます。

本記事は「初期費用を抑えて、失敗なく理想のバーを開業したい」と考える方のために、居抜き物件の基礎知識から、バー特有のインフラチェックリスト、契約の重要事項、さらに既存内装を活かしたリニューアルアイディアまで幅広く解説します。この記事を読んで、長く愛されるバーを成功させる土台を築きましょう。

居抜き物件とは、前のテナントが使用していたカウンター、厨房設備、空調、照明などの内装・什器がそのまま残された状態で、次の入居者に引き継がれる物件を指します。

バー経営において、グラスの収納スペースや、ムードを演出する照明設計は集客に直結する重要な要素です。これらの設備が整った状態で引き渡されるため、内装工事を最小限に抑え、コンセプトづくりに集中できる点が非常に魅力的です。

居抜き物件は大きなメリットをもたらしますが、同時に注意すべきデメリットも存在します。バー開業においては特に「費用」と「デザイン」のバランスが重要です。

	居抜き物件のメリット	居抜き物件のデメリット
初期費用	内装・設備工事費を大幅に削減できる。	造作譲渡費用が発生する。
開業スピード	工期が短縮され、早期営業開始が可能。	契約や譲渡交渉に時間がかかる場合がある。
デザイン	既存のバーの雰囲気を活かしつつ、リニューアル可能。	レイアウト変更の自由度が低い。
設備リスク	厨房機器などの設備投資が不要。	設備の老朽化や故障リスクがあり、想定外の修繕費が発生する恐れがある。

自由に設計できるスケルトン物件はコンセプトに合わせて好きなようにレイアウトが組める反面、初期費用と工期が大きなネックとなります。バーを開業する場合の具体的な費用相場を把握し、居抜きとの違いを明確にしましょう。

・スケルトン物件の平均工事費：
一般的に1坪あたり30万～60万円が相場とされます。
（例）20坪のバーの場合 → 内装工事費だけで600万～1,200万円程度かかる計算。

・居抜き物件の平均工事費：
造作譲渡料や最低限の改装費を含めても、スケルトン工事費の1/2以下に抑えられるケースが多く、資金計画の負担を大幅に軽減できます。

【出典・留意点】
※上記の工事費の相場は、店舗内装工事業者や店舗不動産仲介業者が公表する一般的な市場データに基づいています。
※居抜き物件は早期開業と予算抑制を最優先するなら有利ですが、新築同様の清潔感や完全にオリジナルのコンセプトを追求する場合は、スケルトンでの設計が必要です。

チェック項目	確認事項	リスク対策
✓電気容量	製氷機、冷蔵庫、照明、エアコンを同時に稼働させるのに十分な契約アンペア数（A）があるか。	容量不足は営業停止につながるため、増設が必要な場合は費用を見積もる。
✓水圧・排水設備	グラス洗浄機（食洗機）やシンクの水圧は十分か。地下物件の場合、排水ポンプの動作確認と劣化状況を必ずチェックする。	排水不良は衛生問題や営業停止のリスクがあるため、不動産会社に修繕義務を明確にする。
✓既存設備の試運転	製氷機、冷蔵庫、エアコン、給湯器は必ず契約前に試運転を行う。	故障時の修繕費用負担について、契約書で書面で明確にする。
✓排気・換気設備	軽食提供を行う場合、排気ダクトが設置されているか。たばこの煙や臭いがこもらない換気能力があるか。	換気能力不足は顧客満足度を下げ、居心地の悪さにつながるため、必要に応じてダクト工事の費用を見積もる。

失敗事例	対策
譲渡設備の不稼働トラブル	設備は必ず動作確認。責任とリスク分担のため、故障やトラブルが発生した場合の責任の所在、費用負担、損害賠償等を必ず確認する。
電気やガスなどインフラの容量	契約前に専門家（電気工事士など）に相談し、契約アンペア数が想定する営業スタイルに合っているか確認する。増設費用はオーナーと交渉する。
前テナントのイメージを引きずる集客難	居抜きを活かしつつも、照明の色味や装飾品、カウンターの塗装などでコンセプトを明確に一新し、新しい店の打ち出しを徹底する。